Σημαντικές αλλαγές στη λειτουργία των πολυκατοικιών και στις σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών φέρνει το νέο νομοσχέδιο του υπουργείου Δικαιοσύνης για την οριζόντια ιδιοκτησία, το οποίο αναμένεται να κατατεθεί στη Βουλή το φθινόπωρο.
Στο επίκεντρο των παρεμβάσεων βρίσκονται η ευκολότερη τροποποίηση των Κανονισμών των πολυκατοικιών και η θέσπιση ειδικών ρυθμίσεων για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, σε μια περίοδο όπου οι δικαστικές διαμάχες γύρω από τη λειτουργία καταλυμάτων τύπου Airbnb πληθαίνουν.
Πρωτοδικείο Αθηνών: Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν αποτελούν απεριόριστο δικαίωμα
Η συζήτηση για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις αναζωπυρώθηκε μετά από πρόσφατη απόφαση του Πρωτοδικείου Αθηνών, η οποία ξεκαθαρίζει ότι η εκμετάλλευση ενός ακινήτου μέσω πλατφορμών όπως η Airbnb είναι μεν νόμιμη, δεν αποτελεί όμως δικαίωμα χωρίς περιορισμούς.
Το δικαστήριο έκρινε ότι, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, μπορούν να επιβληθούν περιορισμοί στη λειτουργία καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσα σε πολυκατοικίες, χωρίς αυτό να συνεπάγεται γενική απαγόρευση της δραστηριότητας.
Καθοριστικό ρόλο εξακολουθεί να διαδραματίζει ο Κανονισμός της πολυκατοικίας. Εφόσον προβλέπει ρητά ότι τα διαμερίσματα προορίζονται αποκλειστικά για κατοικία ή απαγορεύει την τουριστική εκμετάλλευση των ακινήτων, δημιουργείται ισχυρή νομική βάση για τον περιορισμό ή ακόμη και την παύση της λειτουργίας ενός Airbnb.
Αντίθετα, όταν δεν υπάρχει σχετική απαγόρευση ή δεν αποδεικνύεται ότι η χρήση του ακινήτου αλλοιώνει τον οικιστικό χαρακτήρα του κτιρίου ή προκαλεί ουσιώδη όχληση στους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες, τα δικαστήρια έχουν σε αρκετές περιπτώσεις δικαιώσει τους ιδιοκτήτες που εκμεταλλεύονται τα ακίνητά τους μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Η νομολογία παραμένει, πάντως, ανομοιόμορφη, καθώς κάθε υπόθεση εξετάζεται ξεχωριστά, με βάση τα πραγματικά περιστατικά και τις προβλέψεις του εκάστοτε Κανονισμού.
Τι προβλέπει το νέο νομοσχέδιο
Το νέο σχέδιο νόμου φιλοδοξεί να δώσει σαφέστερο θεσμικό πλαίσιο και να περιορίσει τις συγκρούσεις που έχουν ανακύψει τα τελευταία χρόνια μεταξύ συνιδιοκτητών, ιδιοκτητών ακινήτων και ενοίκων, ιδιαίτερα σε ό,τι αφορά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Μεταξύ των βασικών αλλαγών περιλαμβάνονται:
- ευκολότερη τροποποίηση των Κανονισμών των πολυκατοικιών, ώστε να ανταποκρίνονται στις σύγχρονες ανάγκες,
- ενίσχυση των διαδικασιών εξωδικαστικής επίλυσης διαφορών μεταξύ συνιδιοκτητών,
- νέοι κανόνες για τη λήψη αποφάσεων σχετικά με επισκευές και ενεργειακές αναβαθμίσεις κτιρίων,
- αναμόρφωση των αρμοδιοτήτων του διαχειριστή,
- ειδική διαδικασία για την είσπραξη των κοινοχρήστων,
- δυνατότητα δημιουργίας αποθεματικού και ασφάλισης της πολυκατοικίας.
Παράλληλα, το νομοσχέδιο προβλέπει τη διευκόλυνση της κατάτμησης και συνένωσης διαμερισμάτων, την καλύτερη αξιοποίηση του δικαιώματος υψούν και των αδιάθετων ποσοστών συνιδιοκτησίας, καθώς και την επιτάχυνση της εγκατάστασης φωτοβολταϊκών συστημάτων, φορτιστών ηλεκτρικών οχημάτων και αντλιών θερμότητας στους κοινόχρηστους χώρους.
Την κατάρτιση του νέου Κώδικα έχει αναλάβει 13μελής νομοπαρασκευαστική επιτροπή, στην οποία συμμετέχουν δικαστές, πανεπιστημιακοί, δικηγόροι, συμβολαιογράφοι και εκπρόσωποι θεσμικών φορέων.
