Του Δημήτρη Δημητρακοπούλου
Μια νέα πραγματικότητα για την αγορά ακινήτων διαμορφώνεται στην Ευρώπη μετά την υιοθέτηση της Οδηγίας για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων. Η Οδηγία (ΕΕ) 2024/1275 για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων, που εγκρίθηκε από το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο, φιλοδοξεί να μειώσει το ενεργειακό αποτύπωμα των κτιρίων και να συμβάλει στην αντιμετώπιση της κλιματικής κρίσης. Ωστόσο, πολλοί αναλυτές εκφράζουν έντονο προβληματισμό για τις πρακτικές συνέπειες που μπορεί να έχει η εφαρμογή της για εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων.
Την ώρα που το στεγαστικό πρόβλημα παραμένει έντονο σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες, η νέα πολιτική θέτει ως προτεραιότητα την ενεργειακή αναβάθμιση του κτιριακού αποθέματος, με στόχο τη μείωση των εκπομπών και τη δημιουργία κατοικιών χαμηλής ενεργειακής κατανάλωσης.
Τι προβλέπει η ευρωπαϊκή οδηγία
Η οδηγία θέτει συγκεκριμένα χρονοδιαγράμματα και υποχρεώσεις για τα κράτη-μέλη της Ευρωπαϊκή Ένωση. Μεταξύ άλλων:
- Η εφαρμογή των νέων εθνικών σχεδίων ανακαίνισης ξεκινά έως τις 30 Μαΐου 2026.
- Εισάγεται νέος δείκτης για τα κτίρια, το ΔΥΠ (Δυναμικό Υπερθέρμανσης του Πλανήτη), ο οποίος θα αξιολογεί το περιβαλλοντικό αποτύπωμα ενός κτιρίου.
- Από την 1η Ιανουαρίου 2028 πολλές κατηγορίες κτιρίων θα πρέπει να διαθέτουν σχετική πιστοποίηση.
- Από το 2028 τα νέα δημόσια κτίρια θα πρέπει να είναι μηδενικών εκπομπών.
- Από το 2030 το ίδιο θα ισχύει και για τα νέα ιδιωτικά κτίρια.
Παράλληλα, προβλέπεται ενεργειακή αναβάθμιση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος, ώστε τα κτίρια χαμηλής ενεργειακής απόδοσης να βελτιωθούν τουλάχιστον κατά δύο ενεργειακές κατηγορίες. Στόχος είναι να φτάσουν τουλάχιστον την κατηγορία Ε έως το 2030 και την κατηγορία Δ έως το 2033.
Το κόστος για τα ελληνικά νοικοκυριά
Στην πράξη, οι απαιτήσεις αυτές μεταφράζονται σε σημαντικές παρεμβάσεις στα κτίρια: εξωτερική θερμομόνωση, μόνωση ταράτσας, αντικατάσταση κουφωμάτων και υαλοπινάκων, ενδεχομένως νέο σύστημα θέρμανσης ή εγκατάσταση ηλιακού θερμοσίφωνα.
Το μέσο κόστος μιας τέτοιας αναβάθμισης εκτιμάται σήμερα περίπου στα 10.000 ευρώ ανά κατοικία, ανάλογα με το μέγεθος και την κατάσταση του ακινήτου.
Στην Ελλάδα υπάρχουν περισσότερα από 6 εκατομμύρια κατοικίες, με περίπου το 70% να έχει κατασκευαστεί μεταξύ 1950 και 1980. Ακόμη και αν μόνο το ένα τρίτο αυτών χρειαστεί ενεργειακή αναβάθμιση, το συνολικό κόστος μπορεί να ξεπεράσει τα 20 δισεκατομμύρια ευρώ.
Τα διαθέσιμα προγράμματα επιδότησης για ενεργειακές ανακαινίσεις εκτιμάται ότι θα φτάσουν περίπου τα 400 εκατομμύρια ευρώ, ποσό που αντιστοιχεί μόλις στο 2% των απαιτούμενων επενδύσεων.
Έλλειψη συνεργείων και κίνδυνος αύξησης κόστους
Πέρα από το οικονομικό βάρος, τίθεται και ζήτημα επάρκειας εργατικού δυναμικού. Μεγάλο μέρος των εργαζομένων στον κατασκευαστικό κλάδο εγκατέλειψε τη χώρα κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης.
Η ταυτόχρονη εφαρμογή της οδηγίας σε ολόκληρη την Ευρώπη ενδέχεται να δημιουργήσει τεράστια ζήτηση για τεχνικά συνεργεία, γεγονός που μπορεί να οδηγήσει σε περαιτέρω αύξηση του εργατικού κόστους.
Κυρώσεις και έλεγχοι
Ιδιαίτερη σημασία έχει το άρθρο 34 της οδηγίας, σύμφωνα με το οποίο τα κράτη-μέλη οφείλουν να θεσπίσουν κυρώσεις για όσους δεν συμμορφώνονται με τις εθνικές διατάξεις που θα προκύψουν από την εφαρμογή της.
Οι κυρώσεις αυτές πρέπει να είναι «αποτελεσματικές, αναλογικές και αποτρεπτικές». Στην πράξη, όμως, παραμένει ασαφές τι θα σημαίνει αυτό για τους ιδιοκτήτες. Ένα πιθανό μέτρο θα μπορούσε να είναι η απαγόρευση ενοικίασης ή πώλησης ακινήτων που δεν έχουν αναβαθμιστεί ενεργειακά.
Ο ρόλος του ΜΙΔΑ
Κομβικό ρόλο στην εφαρμογή των νέων κανόνων αναμένεται να διαδραματίσει το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ). Το σύστημα αυτό θα καταγράφει όλα τα ακίνητα και θα τα συνδέει με δεδομένα κατανάλωσης, όπως ηλεκτρικό ρεύμα και νερό.
Με αυτόν τον τρόπο, οι αρχές θα μπορούν να εντοπίζουν άμεσα περιπτώσεις ακινήτων που ενοικιάζονται χωρίς να πληρούν τις ενεργειακές προδιαγραφές.
Κίνδυνοι για την αγορά ακινήτων
Οι επικριτές της πολιτικής αυτής υποστηρίζουν ότι η υποχρεωτική ενεργειακή αναβάθμιση μπορεί να οδηγήσει σε μαζική απαξίωση ακινήτων που δεν θα ανακαινιστούν εγκαίρως.
Παράλληλα, η υποχρέωση κατασκευής νέων κτιρίων μηδενικών εκπομπών ενδέχεται να αυξήσει σημαντικά το κόστος οικοδόμησης, ακόμη και κατά 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, σύμφωνα με εκτιμήσεις της αγοράς.
Αν αυτό συμβεί, υπάρχει ο κίνδυνος να περιοριστεί η οικοδομική δραστηριότητα σε πολλές περιοχές της χώρας, επιδεινώνοντας το ήδη οξύ στεγαστικό πρόβλημα.
Ένα κοινωνικό ζήτημα που μόλις αρχίζει
Το ερώτημα που τίθεται πλέον είναι ποιος θα επωμιστεί το τεράστιο κόστος της ενεργειακής μετάβασης των κτιρίων. Για πολλούς ιδιοκτήτες, ιδιαίτερα όσους διαθέτουν παλαιά ακίνητα ή χαμηλά εισοδήματα, η χρηματοδότηση τέτοιων παρεμβάσεων παραμένει εξαιρετικά δύσκολη.
Καθώς οι λεπτομέρειες εφαρμογής των μέτρων θα καθοριστούν τα επόμενα χρόνια, η ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων εξελίσσεται σε ένα από τα σημαντικότερα ζητήματα που θα επηρεάσουν την αγορά ακινήτων και την καθημερινότητα εκατομμυρίων Ελλήνων πολιτών.
